09:00 đến 16:00

Thứ 2 đến thứ 7

Thôn 2, xóm Đồng Bụt

Xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai

09 6655 2282

MrTinh@muabandatre.com

So sánh các bảng liệt kê

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam , đặc biệt Bất động sản – nhà đất giá rẻ Quốc Oai, Thạch Thất, Hà Nội

Như chúng ta đã biết, người Việt Nam ta vốn ăn chắc mặc bền, khi nào cũng nói với nhau câu “An cư lạc nghiệp”. Vì vậy, việc sở hữu một căn nhà là vô cùng quan trọng và là 1 trong 3 việc phải làm trong đời (tậu trâu, cưới vợ, làm nhà).

Từ thủa xưa, các cụ đã có hình thức đổi đất lấy đất, hoặc mua đất bằng vàng. Đó là những giao dịch thô sơ nhất của thị trường. Đối tượng trao đổi là giữa hàng xóm với nhau hoặc giữa anh em trong gia đình (đối tượng khách hàng cũng thô sơ luôn).

Ngày nay, Bất Động Sản (BĐS) thuộc tài sản sở hữu toàn dân và nhà nước quản lý (đây là một khái niệm rất khó hiểu và nhập nhằng mà chỉ có ở các nước cộng sản). Có rất nhiều loại BĐS như thổ cư, dự án, khu công nghiệp … nhưng tác nhân gây ra sóng và bong bóng, nhiều người giàu và cũng nhiều người phá sản cũng vì “Dự án”. Sau đây chúng ta cùng điểm qua các giai đoạn hình thành và phát triển của thị trường Bất Động Sản Việt Nam để cùng đưa ra những nhận định cho tương lai.

———————-

Xem thêm các sản phẩm bất động sản giá rẻ khác tại ĐÂY (BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI 1,5 TỈ)

Truy cập fanpage để nhận được sản phẩm bất động sản mới hằng ngày ở ĐÂY( www.fb.com/muabandatre)

———————

  1. Giai đoạn từ những năm 2002 -2011: Thời hoàng kim của công ty nhà nước

            Chúng ta hầu như chỉ nghe thấy tiếng của các chủ đầu tư nhà nước như: Vinaconex, tổng HUD, Sudico, Cienco, Handico, … Với lợi thế quỹ đất và được sự ủng hộ của nhà nước, các công ty, tổng công ty này như những con bạch tuộc vươn vòi khắp nơi, thả phanh lấy đất. Nhưng với bộ máy ở trình độ chưa cao, khả năng quản lý yếu kém, và đặc biệt, thị trường một chiều (hàng chưa ra đã hết) khiến những sản phẩm của các chủ đầu tư này ko có được chất lượng cao, concept tốt mà chỉ đơn thuần là “chỗ ở”. Một số dự án thời điểm đó có thể tham khảo như: Linh Đàm, Vân Canh, THNC, Định Công… Môi giới thời điểm này nói chung cũng nhàn, chỉ cần có hàng là khách tìm đến tận nhà “bắt phải nhận và bị nhận tiền cọc”. Việc mua chênh bán lệch thu phí trở nên phổ biến. Có những giao dịch lên tới 3-5 cầu, sau khi kết thúc giao dịch là ra quán trà đá chia tiền rất phấn khởi. Việc tìm khách cũng đơn giản, chủ yếu là đi phát tờ rơi, đăng quảng cáo rao vặt trên Rongbay, raovat123…

Một số chủ đầu tư tư nhân thời điểm này cũng nổi lên như: Geleximco, Nam Cường, Hà Đô, Himlam… các chủ đầu tư này đã thể hiện được trình độ quản lý tốt hơn, làm sản phẩm có concept hơn và chiếm lĩnh những dự án cũng rất lớn như: Dương Nội – Nam Cường, Lê Trọng Tấn – Geleximco, chuỗi các SP của Himlam trong SG …

Năm 2008 khủng hoảng Kinh Tế Thế Giới diễn ra. GDP toàn cầu sụt giảm, thương mại Quốc tế gặp nhiều khó khăn. Mỹ và một loạt các nền kinh tế lớn gặp khủng hoảng. Việt Nam thời điểm đó chưa gia nhập sâu rộng toàn cầu song cũng chủ động bơm ra nền kinh tế khoảng 4 tỷ USD tiền mặt để “thúc đẩy nền kinh tế”. Chính phủ muốn xây dựng những tổng cty nhà nước lớn mạnh như Samsung, Huyndai của Hàn Quốc. Hệ thống Bank cũng “nở rộ” và ra đời một loạt các Bank mới như Tiên Phong Bank, Ngân Hàng Xây Dựng, …khi tiền mặt nhiều và hệ thống ngân hàng mới dẫn tới một thị trường BĐS bùng nổ vào 2009-2010. Giá tăng phi mã, người người nhà nhà đi buôn đất. Và kết quả tất yếu, bong bóng BĐS xảy ra cuối 2010 khiến một loạt các Cty, tổng công ty nhà nước gần như bị xoá sổ, thị trường đóng băng toàn tập từ 2011. Tiếp theo bài phân tích thị trường bất động sản Việt Nam, tôi sẽ nói về giai đoạn thứ 2, đó là :

 

  1. Giai đoạn 2012-2014: thị trường đóng băng, môi giới giải nghệ và chủ đầu tư phá sản.

 

Trong giai đoạn thị trường BĐS đóng băng toàn tập, có rất ít giao dịch, nếu có thì chỉ là các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Lãi suất ngân hàng lên tới 20% thậm chí 24%/năm. Cả nền KINH TẾ nằm thở và BĐS bất động. Nhưng cũng chính từ giai đoạn khó khăn này, thị trường bắt đầu khó tính hơn và buộc các chủ đầu tư mới phải nâng cao nghiệp vụ, tập trung xây dựng BĐS một cách chuyên nghiệp và bài bản hơn. Một loạt các đại gia Môi giới có cơ hội thiết lập lại hệ thống, xây nhà từ móng như CenLand, Đất Xanh, Danh Khôi, Hưng Thịnh. Một loạt các tên tuổi CHỦ ĐẦU TƯ mới được biết đến như: Vinhomes, Sun Group, FLc, Novaland, Masteri, TNR, MIK, CEO, Bimgroup, Sơn Kim Land… nổi lên như cồn. Họ đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường BĐS và đóng góp rất lớn vào sự phát triển hạ tầng, tiện ích, cũng như những dịch vụ sống chất lượng cho chúng ta ngày hôm nay.

 

  1. Giai đoạn 2014-2017: thời kỳ thịnh vượng của BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.


            Sau một thời gian giảm giá rất sâu thì thị trường BĐS bắt đầu có sức bật lớn- tạm cho rằng đây là thời kỳ thị trường đã tích đủ điểm để có thể vươn lên mạnh mẽ. Quả đúng như vậy, một loạt các Khu đô thị mới mọc lên, một loạt các dự án nghỉ dưỡng đi vào hoạt động. Có thể điểm tên như: Vinhomes Central Park, Vinhomes Times City, Sala, … các khu nghỉ dưỡng mọc lên khắp nơi tại Hạ Long, Thanh Hoá, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc,… một lượng tiền lớn của các Nhà đầu tư (NĐT) đã bỏ vào thị trường này và hy vọng thu về vốn sau 10 năm với cam kết lợi nhuận 10%/năm từ các chủ đầu tư.

            Môi giới thời kỳ này cũng phát triển bùng nổ, một loạt các sàn giao dịch mọc lên như nấm. Theo thống kê của bộ công thương thì cả nước có tới hơn 5.000 công ty Môi giới BĐS đăng ký hoạt động. Cách thức tìm kiếm khách hàng cũng tinh vi và quy mô lớn hơn thông qua công nghệ như Facebook, ADX, Google, Zalo…

            Nhưng theo nhiều bài phân tích thị trường bất động sản Việt Nam thì bất động sản  nghỉ dưỡng cũng bộc lộ nhiều nguy cơ. Thứ nhất là về pháp lý của loại hình này, có thể người mua sẽ không được sở hữu bất kỳ 1 loại sổ nào. Thứ 2 là về khả năng cam kết trả lợi nhuận của các chủ đầu tư. Trong khi giá của loại hình BĐS này không hề rẻ do nó bị gánh quá nhiều chi phí và bài toán tài chính của các chủ đầu tư. Và rồi, đến đầu 2018, hầu như loại hình này không được thị trường hào hứng đón nhận nữa. Các chủ đầu tư đang sở hữu loại hình này đang khá khó khăn và còn nhiều bài toán chưa biết sẽ giải ra sao.

 

  1. Giai đoạn 2018-2019: đất nền tỉnh lẻ lên ngôi và có thể thị trường BĐS như “Đèn dầu trước gió”.


            Một thực tế khách quan là từ 2018-2019, tình hình củi lửa diễn ra trên diện rộng. Rất nhiều quan chức không đủ dũng cảm để ký vào pháp lý của nhiều dự án. Đặc biệt là Hà Nội và Sài Gòn. Chính vì vậy, cung ít khiến giá cả tại 2 địa phương này leo thang. Tại Sài Gòn, giá chung cư có nơi tăng gấp đôi và đất liền kề tăng gấp 3 là chuyện có thật. Hà Nội chung cư tăng chậm hơn nhưng đất nền thì cũng trên đà tăng giá. Lúc này, các Nhà đầu tư bắt đầu nghĩ đến khái niệm “vùng trũng bất động sản”. Và rồi, họ đầu tư vào một loạt dự án đất nền các tỉnh như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phan Thiết, thậm chí Hà Tĩnh, Quảng Bình hay Quy Nhơn….giá những nơi này tăng đột biến. Có một số nơi tăng gấp 5 lần như Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn. Giá đã tăng lên quá cao và không còn là “vùng trũng nữa”.

Và rồi, cuộc chơi say máu đó hiện đã cuốn đi nhiều ngàn tỉ của các NĐT và chắc rằng, họ phải chờ thêm 1 thời gian dài nữa để có một người đầu tư khác bỏ tiền ra chạy tiếp sức cho họ.

            Các CHỦ ĐẦU TƯ lớn thì mỗi người đang phải giải bài toán cho riêng mình. Các sàn giao dịch BĐS đang gặp nhiều khó khăn do thanh khoản thị trường giảm. Và Sales thì chắc chắn đang ở một trạng thái hoang mang và bị ảnh hưởng đầu tiên.
Hiện tại, thị trường đang chưa có 1 loại hình BĐS mới dẫn dắt nhu cầu thị trường, và bài toán phát triển cho các CHỦ ĐẦU TƯ, cho các nhà Môi giới hay lối thoát nào cho các Nhà đầu tư còn đang bỏ ngỏ.

            Tuy nhiên, bên cạnh nhiều nhà đầu tư chạy theo dự án lớn, những loại hình bất động sản phức tạp đã bị mất không ít tiền bạc, vẫn có những nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn đều đặn có lãi dù qua bất kì tình hình kinh tế nào. Theo một nghiên cứu của báo Forbes Việt Nam vào năm 2018, họ là những nhà đầu tư đã kiếm được dòng tiền ổn định nhất trong suốt 10 năm qua. Đó là những nhà đầu tư khôn ngoan được biết đến với cái tên là những nhà đầu tư BẤT ĐỘNG SẢN Ở THỰC, “một loại đầu tư bất động sản không bao giờ chết. Dù trong bất cứ thị trường nào, thị trường bong bóng, thị trường nóng, thị trường người bán, thị trường người mua … thì chủ nhà, nhà đầu tư của những ngôi ngà trung bình luôn là những người có tỉ lệ lãi suất cao nhất”. (theo Forbes Việt Nam).

            Trong dự án nghiên cứu “Việt Nam – Tương lai định trước” (베트남의 정해진 미래)[1] , giáo sư hàng đầu về Bất Động Sản Cho Young Tae đã có những kết luận như sau về thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 ~ 15 năm tới :

  • Thế hệ thiên niên kỷ, những người đang ở độ tuổi 25~34 chiếm tỷ trọng cao nhất, họ được giáo dục tốt, thu nhập ngày càng tăng, bạo chi, khi họ vào độ tuổi 40~50, tức là khoảng 10-15 năm nữa thì VN sẽ bước vào giai đoạn tăng mạnh về tiêu dùng, đặc biệt là nhu cầu nhà chung cư.
  • Giai đoạn hiện nay không phải là lúc của người mua nhà chung cư mà là của người bán/phát triển nhà ở nói chung vì nhu cầu thực về chung cư chưa bùng nổ trong khi người bán thì đang có lợi thế mua được đất rẻ để phát triển.

Bất Động Sản Việt Nam sẽ tiệm cận đến với những mô hình bất động sản đang thành công tại Hồng Kong, Hàn Quốc, Nhật Bản (vốn là những quốc gia có văn hóa gần giống Việt Nam và đã phát triển trước Việt Nam) … như Ofice Buliding, chung cư, soho, co-work office …

Do đó, vì tất cả những lý do trong bài phân tích thị trường bất động sản Việt Nam trên, chúng ta hoàn toàn tin chắc chắn rằng chung cư trung cấp và bình dân sẽ là điểm đến của bất động sản Việt Nam trong vòng 10 – 40 năm tới.

 

[1] 2020-2040 베트남의 정해진 미래 ( Tạm dịch “ Việt Nam – Tương lại định trước ) | Tác giả GS. Cho Young Tae, PGS. Trần Minh Tuấn, PGS. Nguyễn Trí Dũng| Nhà xuất bản 북스톤Korea 2019

mr tinh bat dong san nha dat gia re Quoc Oai Thach That Ha Tay Ha Noi muabandatre

img

Mr.Duc

Chúng tôi ở đây để giúp bạn thực hiên giấc mơ !

Bài viết liên quan

MẢNH ĐẤT CHẠY THẲNG ĐẠI LỘ THĂNG LONG GẦN KHU ĐẤU GIÁ + TRÊN TRỤC ĐƯỜNG LIÊN XÃ

MẢNH ĐẤT CHẠY THẲNG ĐẠI LỘ THĂNG LONG GẦN KHU ĐẤU GIÁ + TRÊN TRỤC ĐƯỜNG...

Tiếp tục đọc
Nguyễn Thị Nga
bởi Nguyễn Thị Nga

Đồng Bụt Quốc Oai sẽ đấu giá đất vào ngày 25/10/2020

ĐẤT ĐẤU GIÁ ĐỒNG BỤT CHÍNH THỨC ĐƯỢC ĐẤU GIÁ VÀO NGÀY 25 THÁNG 10 Trung...

Tiếp tục đọc
Mr.Duc
bởi Mr.Duc

XÂY DỰNG BỆNH VIỆN NHI TRUNG ƯƠNG CƠ SỞ 2 & BỆNH VIỆN PHỤ SẢN CƠ SỞ 2 TẠI HUYỆN QUỐC OAI

XÂY DỰNG BỆNH VIỆN PHỤ SẢN TRUNG ƯƠNG CƠ SỞ 2, BỆNH VIỆN NHI TRUNG ƯƠNG CƠ...

Tiếp tục đọc
Nguyễn Thị Phương
bởi Nguyễn Thị Phương

Một suy nghĩ về & ldquo;$ s & rdquo;

  • Tony Nguyen

    $ s ở$ s

    Thank you for your support. You r really good guy !

    Trả lời

Tham gia thảo luận

09 6655 2282